卖房前怎么确定房屋年限

1、商品房与经济适用房：以契税票填发日期或房产证登记日期为准。

2、已购公房：房产证填发日期或原始购房合同签署日期或第一笔购房房款的银钱收据日期。

3、继承的房产、直系亲属赠与的房产：按照原房本登记日期为准，但查证原房本登记日期要去房管局档案管理中心提交房产证、身份证申请调档，取得调档函。

注意：以下情况一般需开具调档函：

1) 继承后的新产权证不满5年，而实际情况已经满足。(继承的房产可以按照继承前的日期界定是否满5年)

2) 直系亲属赠与后的新产权证不满5年，而实际情况已经满足。(赠与的房产为直系亲属之间赠与的可以按照赠与前的日期界定是否满5年)

3) 夫妻更名后的新产权证不满5年，而实际情况已经满足。(夫妻更名的房产可以按照继承前的日期界定是否满5年)

4) 房屋地址变更后的新产权证不满5年，而实际情况已经满足。

5) 遗失补证，产权证在遗失情况下，后补发的产权证附记页若是没有标明原产权证的填发日期，需要开具调档函。(遗失补证，破损换证的可以按照原产权证得时间界定是否满5年)。

6) 其他特殊情况。

卖房的税费

1、营业税：税率5.55%，由卖方缴纳;

如果转让出售购买时间不足2年的非普通住宅，按照全额征税营业税;如果转让出售购买时间超过2年的非普通住宅或者转让出售购买不足两年的普通住宅，按照两次交易差价收营业税;如果转让出售购买2年以上的普通住宅免征营业税;如果所出售房产是非住宅类如商铺、写字间、厂房等，则不论是否超过2年都会全额征收营业税。

2、个人所得税：税率交易总额1%或两次交易差额单位10%，由卖方缴纳。

征收条件有两个：家庭唯一住宅以及购买时间超过5年。如果两个条件都满足免征个人所得税;任何一条不满足都需要缴纳个税。另外对于非住宅类房产不管什么情况都要缴纳个税。

3、印花税：税率1%，买卖双方一人一半。但是现在暂时免征。

4、契税：基准税率3%，优惠税率1.5%和1%，买房承担。同时规定：买房首次购买面积不足90平米的普通住宅缴纳交易额1%契税;如果买房首次购买面积超过90平米的普通住宅则缴纳交易总额的1.5%;如果买方购买房产是非普通住宅性质或非住宅性质则缴纳交易总额的3%。

5、测绘费：1.36元每平米，总价乘以房产实际面积。

6、二手房交易手续费：住宅6元/平米*实际测绘面积，非住宅10元/平米。

7、登记费：工本费80元，共有产权增加每本20的工本费。