卖方
1、时间不同。只有标的物第一次司法拍卖(一拍)流拍,法院才会在三十日内安排在同一司法拍卖平台再次拍卖,即二拍。
2、价格不同。一拍的起拍价是过去常说的保留价,由人民法院参照评估价确定,未作评估则参照市价确定,起拍价不能低于评估价或者市价的百分之七十。二拍的起拍价通常进一步降低,但降价幅度不会超过一拍起拍价的百分之二十。变卖价则是二拍的起拍价。
房产拍卖的注意事项包括哪些
1、房屋所有权证的办理难以确定
因为开发商在楼盘开发时需要在规划、住建、国土等政府主管部门拿到相应的审批文件,而法院在执行相关案件时很难准确、及时地提供与房产证办理的信息,因此就会导致拍卖房屋的所有权证书办理会出现问题。
2、房屋质量没保障
因为在法院委托拍卖机构进行拍卖时,通常只是对明显的瑕疵进行简单描述,对于房屋存在的其他隐秘或暂时不能显现的质量问题都不会体现。因此,即便进行了现场查勘,也会存在相应的质量瑕疵风险。
一般来说,如果因为开发商资金链断裂延期交房,这种房屋经常会因为在施工时偷工减料,开发商使用的建筑材料以次充好,导致存在质量瑕疵。但因为这些房子还没有经过长期实际居住使用,因此无法发现隐蔽问题。并且这些问题很难通过诉讼解决。因为法院一般会认为,房屋原所有人在拍卖前只要告知拍卖公司房屋存在某种瑕疵情况,拍卖公司又将这一情况如实告知竞买人,并声明仅以房屋现状拍卖,就视为均已依法履行了瑕疵告知义务。竞买人对所竞买的物品负有谨慎的注意义务,应对拍卖标的物了解清楚后参与竞买,所以只要实际参与了,法院就会推定自愿接受这种现实,因此通常情况下,不会支持竞买人的诉求。
3、购房成本风险
这里面通常包含两方面,一是拍卖的房产不接受贷款,竞拍人必须一次性支付。二是实际购房成本加上拍卖佣金可能要高于相同户型、面积的房屋。与市场上的一般二手房交易不同,拍卖房的交易过程中涉及到两个重要费用,一是拍卖保证金,二是拍卖成交后需支付给拍卖公司的佣金。
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