什么样的情况下需要承担房屋违约责任

1、因客观原因解约：

如果发生了不可抗力而导致合同无法继续履行(例如：自然灾害、政府政策等)，卖方需提供不可抗力相关文件证明，随后与买方及中介三方协商解约，卖方一般只需退还买方定金。

2、与买家协商：

由于主观原因卖家不愿出售房屋，但和买方及中介说明且三方无异议。三方签署解约协议，约定解约细则即可。

3、买家存在违约：

如买方存在违约状况，卖方提出解约，三方无异议的也可直接签署《解约协议》，卖方可要求不退定金，买方违约一般有以下情况：①买方提供的资料出现问题导致无法过户;②由于主观原因，买方不想买了;③买方超过合同约定期限支付房款。

4、单方解约：

卖方单方面提出解约，需赔偿买方违约金。①合同中无具体规定，且卖方仅收取定金，尚未发生其他费用，则赔偿双倍定金;如果合同中有具体规定或给买方造成损失且买方可提供证据的根据合同规定及损失裁定。

购房者在签购房合同需要注意什么

一、查验对方身份：

这里的对方，自然就是卖方了，为什么在签订购房合同之前最查验一下卖方的身份呢?因为这样一来可明确商品房真正的产权人是谁，它是购房合同的主体。法律规定不具备主体资格的人签订的购房合同是无效的，因此，合同的出卖人应当是该楼盘的开发商或二手房房东。

当然了，在卖房的时候，有不少卖方都会选择通过房屋中介来销售房子。因此，如果开发商委托中介机构签约，该中介机构应当具有相应资质和经营资格，并有开发商出具的授权委托书，才具备签约的资格。

二、审查有效证书：

在买房的时候，一定要看与房子有关的各种证书，比如，买新房要看开发商的五证。商品房预售和销售必须应当具备“五证”，即国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程许可证、商品房预售许可证和商品房销售许可证，它们是购房人必须审查的最重要的文件。

而在审查开发商的五证时，一定要确定其是有效证书，也就是说，一定要看五证的原件。总而言之，缺少上述文件，则该商品房不具备销售条件。

三、确保买卖安全：

如果你在买房的过程中，没有确保好买卖安全的话，那么就易出现房财两安的情况。除了具备上述“五证”之外，法律规定，被查封、被抵押和已销售而未经原买受人同意的商品房是不能销售的，否则买受人则面临巨大的风险，直至财房两空。

因此，为了让自己可以避免买到抵押房和查封房，小编在这里给大家一些建议：大家在购房前应当到有关部门查清所购商品房是否已被查封、被抵押或者已被销售，以确保交易安全。

四、约定定金规则：

在买房的时候，往往都是需要交购房定金的，这点相信大家都是知道的。但是，目前商品房买卖的通常做法是购房人买房时先签订认购书并且支付定金，然后才签订购房合同。由于购房人事前没看到合同，在签约与不签约之间陷入两难境地，不知道到底该不该签。