存量房贷利率降不了怎么回事

存量房贷利率降不了多半是因为：

1、房贷被银行办成了消费贷

自存量房贷利率调整开启，有些客户发现自己未收到利率调降的通知短信，一问才知房贷竟是消费贷。由于当初贷款买房时，按揭贷款审核比较严，银行住房按揭贷款授信额度不足，因此银行就想出了变通方案，让客户走个人消费贷款。

由于办理时银行并未明确告知客户，客户签署的是一份留有空白的文本，没有写明贷款金额和贷款用途，因此客户实际并不知情，这才导致无法享受存量房贷利率下调的优惠政策。

而银行此举很明显是违规的，毕竟消费贷明令禁止流入楼市，对此，客户可以收集相关证据向当地银保监会进行举报，以维护个人合法权益。同时也建议客户在签合同时一定要仔细阅读条款，不要轻易签署空白文件。

2、非存量首套房贷

此次存量房贷利率调整主要针对的是存量首套房贷，因此银行同一批量调整的是存量首套房贷客户的利率，至于非存量首套房贷客户，若如今实际住房情况已符合房屋所在城市首套住房标准，需要主动申请“二套转首套”，届时利率才能调整。

3、存量房贷执行固定利率

若存量房贷执行的是固定利率，而非LPR浮动利率，自然也不在银行统一批量调整利率的范围内。对此，需要客户主动申请将固定利率转换为LPR浮动利率。一般可以登录手机银行操作，或者去银行网点办理。

存量房贷利率下降月供少多少?

计算原理，需要根据剩余房贷本金、贷款期限，分别算出原利率月供金额和利率下调后的月供金额，再将两者相减，就得出每月少还的月供金额。

这里以“贷款100万期限20年贷款利率是5.39%，下调后的贷款利率是4.2%，剩余贷款额本金为25万，剩余期限是15年”为例，分别根据等额本息、等额本金两种不同的还款方式进行计算。

1、等额本金

即每月还款本金固定，每个月利息根据上个月剩余本金来计算。月供计算公式为：每月还款金额=(贷款本金÷还款月数)+(贷款本金-已归还本金累计额)×月利率

把数值分别代入公式，分别算出下调前一个月月供、下调后的月供金额。

(1)原利率下月供金额：直接按剩余本金、剩余期限、原贷款利率，算出来第一个月月供是2511.81元。

(2)下调后的利率下月供金额：按剩余本金、剩余期限、下调后的贷款利率，算出来第一个月月供是2263.89元。

(3)月供减少金额：原利率下月供金额减下调后的利率下月供金额，算出来2511.81-2263.89=247.92元。

2、等额本息

即每月还款金额固定，其中月还款本金和利息占比不断变化。月供计算公式为：每月还款金额=[借款金额×月利率×(1+月利率)^借款月数]÷[(1+月利率)^借款月数-1]。

把数值分别代入公式，分别算出下调前一个月月供、下调后的月供金额。

(1)原利率下月供金额：直接按剩余本金、剩余期限、原贷款利率，算出来第一个月月供是2028.15元。

(2)下调后的利率下月供金额：按剩余本金、剩余期限、下调后的贷款利率，算出来第一个月月供是1874.38元。

(3)月供减少金额：原利率下月供金额减下调后的利率下月供金额，算出来2028.15-1874.38=153.77元。