为什么小产权房不能买

1、无法正常上市交易：由于小产权房没有正式的产权证书，因此不能在房地产市场上自由交易。这意味着购买小产权房后，如果需要出售，将面临很大的困难。

2、居住舒适度和安全性较低：小产权房通常位于城乡结合部或农村，周边环境、配套设施和物业服务可能不如商品房。此外，由于小产权房的居住人群较为复杂，流动人口较多，因此可能存在安全隐患。

3、房屋质量难以保证：小产权房的开发建设往往缺乏有效的监管，房屋质量可能存在问题。如果购买到质量差的房子，将严重影响居住安全和生活质量。

4、拆迁风险较高：如果相关部门对小产权房进行整顿或拆除，购房者可能会面临既无法取得房屋又无法及时索回房款的尴尬境地。

5、法律风险：由于小产权房的法律地位不明确，购房者在购买过程中可能面临各种法律风险，如合同无效、卖方违约等。一旦发生纠纷，维权将变得非常困难。

小产权房和回迁房的区别在哪里

1、土地性质：小产权房通常建设在农村集体土地上，未经过国家正规手续的审批，因此没有国家颁发的土地使用权证和房屋所有权证。而回迁房则是由政府统一划分土地，属于国有划拨土地，因此具有合法的土地使用权。

2、产权证书：小产权房由于未经过正规手续审批，因此没有国家颁发的产权证书，只有由村集体或乡镇政府颁发的房产证。而回迁房则具有合法的产权证书，可以进行正常的房屋交易和抵押。

3、交易限制：由于小产权房没有合法的产权证书，因此不能在市场上自由交易，也不能办理抵押贷款等金融业务。而回迁房则具有合法的产权证书，可以自由交易和抵押。

4、拆迁补偿：小产权房在拆迁时往往无法获得与合法产权房相同的补偿，因为它们的产权证书不受法律保护。而回迁房作为合法产权房，在拆迁时可以获得相应的补偿。