房地产税的制度创新

房地产税不是政策层面的问题，而是制度建设层面的问题，它涉及房地产业的长期健康发展，需要匹配有效的制度供给，这种制度供给也就是中央特别强调需要打造的长效机制问题。我国这些年对于房地产业的多轮政府调控，最为缺失的就是制度供给的创新，在制度供给中的创新进步还明显不足。

小编认为，应从以下方面明确对此问题的认识。

第一，对于房地产税的大方向，应该坚定地按照中央十八届三中全会全面改革部署文件所表述的，在“税收法定”的轨道上立法先行，“加快房地产税立法并适时推进改革”。这个税改大方向其实中央在历次形成的改革权威文件里是一而再、再而三地锁定的。这样的表态是跟中央高度一致的，体现的是改革意识和改革决心，以及参与决策的官员应该有的一种担当。符合十八大以后配套改革全面战略部署的基本逻辑。

第二，大方向之下接着需要讨论的就是基本框架。既然是配套改革，那么跟房地产税相关的就决不只这个税种概念下的那些具体的问题，要把税、费、地租和不动产整个制度框架，通盘考虑，这才是配套改革。这种相关的税、费、地租合在一起的制度协调，一定要处理好社会可接受的综合负担如何整合、如何尽可能降低，而且其中的不同类型的负担如何分流，包括住房的土地使用权在70年到期后怎样按《物权法》已定原则续期的操作问题，这是配套改革中一定要处理好的问题。

第三，设计思路上应掌握的一些具体要点。为适应中国国情和公众心理，不能照搬美国房地产税的普遍征收模式，而是要坚持借鉴日本等经济体的经验。在中国立法过程中“技术路线”的第一大要领就是坚持做“第一单位”的扣除，至于说第一单位是人均多少平米还是一个家庭的第一套房，这种技术上的争议其实不是根本问题，但是坚持扣除第一单位应非常明确地在立法上作为一个前提。先把最可以为公众广泛接受的制度框架建立起来，以后的动态优化就可以从容进行。

第四，立法完成之后，可以区分不同区域，按照地方税可以区别对待的原则，执行时不必一刀切，可以陆续推出。比如假定已经列入全国人大一类立法的房地产税，在不久的将来正式启动一审，待走完整个审议程序、人大批准通过之后，显然可以考虑那时仍然很“火”的一线城市和另外一部分较“火”的二线城市区域，首先执行已经审批通过的房地产税的税法，而并不要求三四线的城市一刀切地来执行，这是合理的，地方税这样的区别对待完全符合税收发挥作用的客观要求。

如果能在长效机制层面做好制度建设来引导社会预期和市场健康发展，才能够使多轮调控以后的调控结果上升到一个新的境界。有了制度框架，再加上政策调控，可望逐步消解中国房地产市场上这种大起大落带来的社会焦虑，促进可持续发展。